Administrar um condomínio equivale a gerenciar uma pequena empresa, exigindo da figura do síndico diversas competências. A complexidade do cargo pode ser observada na rotina diária, que envolve lidar com questões variadas e grupos heterogêneos. O Código Civil, em seu artigo 1.348, elenca uma série de atribuições que compete ao síndico (veja abaixo). Entretanto, além das funções estabelecidas por lei, é importante que esse profissional reúna algumas características adicionais. Sua atuação pode ser ainda mais eficiente e produtiva se ele puder contar com processos e ferramentas de gestão adequados às necessidades do condomínio. Com sua expertise na área condominial, a Suport mantém uma forte parceria com os síndicos, auxiliando-os nos desafios que o cargo impõe, propondo mudanças e inovações e contribuindo para a eficiência dos resultados.

Convocar as assembleias; Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; Comunicar a existência de processos judicial ou administrativo de interesse do condomínio; Fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações estabelecidos em assembleia Zelar pela conservação e a guarda das áreas comuns do condomínio, bem como pela prestação dos serviços de interesse dos moradores Elaborar o orçamento anual de receita e despesa Fiscalizar o pagamento mensal das contribuições por parte dos condôminos, além de impor e cobrar as multas devidas; Prestar contas à assembleia, anualmente ou sempre que exigidas; Contratar o seguro da edificação.

Os condôminos contam com uma série de direitos estabelecidos pelo Código Civil. A lei assegura aos moradores: Dispor da sua unidade e das áreas comuns do prédio, sem infringir as normas do Regulamento Interno, da Convenção e da Legislação vigente, conforme estabelecido no Código Civil em seu Artigo 1.335. Votar nas assembleias, desde que esteja em dia com as despesas condominiais, participar das deliberações e candidatar-se a cargos administrativos eletivos. Seu voto tem peso proporcional à fração ideal da unidade, salvo disposição diversa da Convenção, conforme o Código Civil no Artigo 1.335 e 1.352. Participar das discussões, que devem ocorrer em assembleia, sobre o destino dos recursos financeiros comuns. A previsão orçamentária anual tem que ser aprovada durante a reunião ordinária. Já mudanças como o aumento de condomínio devem ser submetidas à assembleia extraordinária. A prestação de contas do ano anterior é igualmente obrigatória. A realização de obras também deve ser pré-aprovada em assembleia, com o quórum previsto pela lei. Convocar assembleia, inclusive as extraordinárias, sem intermédio do síndico. Mas desde que haja a mobilização e participação conjunta de um quarto dos condôminos, segundo os artigos 1.341 e 1.350 do Código Civil. Vale lembrar que a maioria absoluta (metade mais um) pode destituir o síndico, em assembleia especificamente convocada. Votar sobre alterações referentes às áreas comuns do condomínio, à Convenção e ao Regimento Interno. Código Civil Artigo 1.341, 1.342, 1.343 e 1.351, 1.349. Pagar as despesas de condomínio na proporção de sua fração ideal, se restringindo apenas aos gastos dos quais participa. Por exemplo: um condômino sem vaga na garagem não paga pela manutenção do portão da mesma, conforme garante o Código Civil nos artigos 1.335 e 1.340. Alugar sua vaga na garagem, preferencialmente aos proprietários, depois aos inquilinos e por último aos não condôminos, conforme prevê o artigo 1.338 do Código Civil. Vender a vaga de garagem a outro condômino. A aquisição por não condôminos só pode ocorrer, de acordo com o artigo 1.339 do Código Civil, se a convenção permitir.

Os condôminos também têm deveres a cumprir, e respeitar as obrigações é fundamental para o bom convívio social e segurança de todos. Conheça as regras definidas pela Lei 10.931, de 2004. Contribuir com as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário registrada na convenção. Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação. Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não utilizá-las de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos condôminos, ou aos bons costumes. A forma de rateio será definida em convenção, mediante aprovação de 2/3 dos condôminos, podendo ser estabelecida na proporção de suas frações ideais (no solo e nas partes comuns) ou outra forma que a convenção dispuser (ex.: definido pelo número de unidades, independente da fração ideal). Para alteração do critério de rateio já definido em convenção, será necessário o quórum de 2/3 dos condôminos. Porém, deve ser analisado o caso concreto, pois dependendo do lapso temporal, a Constituição Federal assegura o direito adquirido ao condômino que vem contribuindo da forma convencionada com base em lei anterior, o que exigiria a unanimidade dos condôminos.

Para que todos os condôminos tenham conhecimento e participem das assembleias, é importantíssimo adotar algumas regras, como: O edital de convocação deve ser exposto em locais com grande circulação de condôminos. Também convém enviar a notificação para cada uma das unidades. É necessário que todos os condôminos sejam informados sobre a convocação, conforme estabelece o artigo 1.354 do Código Civil. Isso porque, se uma única unidade não for notificada, a assembleia corre o risco de perder a validade. A convocação deve ser clara e objetiva, deixando explícito o motivo da assembleia. Do contrário, caso indique apenas "assuntos gerais", os temas ficarão restritos à discussão e não poderão ser votados. Em geral, as assembleias são convocadas pelo síndico. Entretanto, quando a convenção não estipula representação por unidade, um quarto dos condôminos pode se encarregar da convocação, inclusive da reunião anual. Porém, é necessário que todos os integrantes do grupo assinem o edital. De acordo com o Código Civil, em seu artigo 1.350, anualmente o síndico convocará uma assembleia, na forma prevista pela convenção, com o objetivo de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas. Eventualmente, poderá haver eleição do seu substituto e alteração do regimento interno. Pela lei, caso a reunião não ocorra, qualquer condômino poderá solicitar a realização, ficando a decisão a cargo da Justiça.

A procuração é um instrumento legal através do qual uma pessoa transfere a terceiros o direito de praticar atos ou representá-lo em seu nome. Para elaboração desse documento, a lei estabelece normas importantes: Uma procuração pode ser pública, com registro em cartório, ou particular, devidamente assinada. O mandatário pode transferir poderes específicos ou gerais. Qualquer pessoa capaz está apta a passar uma procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante. A procuração deve indicar o local em que foi elaborada, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o seu objetivo, com a designação e a extensão dos poderes conferidos. O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração tenha a firma reconhecida.